주택도시보증공사 임대보증금 보증

임대차 3법 시행으로 작년부터 임대인이 의무가입해야하는 임대보증금 보험에 대한 내용입니다.

 

 

임대 보증금 보증 소개

 

보증금액

1. 사용 검사 전 임대보증금 보증 : 주택 분양 보증

2. 사용 검사 후 임대보증금 보증 : 임차인으로부터 받거나 받을 임대보증금

 

보증기간

1. 사용 검사 전 임대보증금 : 주택 분양 보증 준용

2. 사용 검사 후 임대보증금 보증 : 보증서 발급일로부터 1년

* 개인 임대사업자의 경우 보증서 발급일로부터 1년, 2년, 임대차 계약 종료일 선택 가능(단, 2년 선택 시 보증서 발급 1년 후 보증료 재산정 불가)

* 우리은행 위탁 발급의 경우 현재 보증서 발급일로부터 1년 또는 2년 선택 가능

* 네이버 위탁 발급의 경우 현재 보증서 발급일로부터 1년 적용 중

 

상품 분류

: 기업 보증 / 사용 검사(사용 승인)

 

보증상품 개요

-보증대상

민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항에 따른 민간임대주택

1) 민간건설임대주택

2) 제18조 제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택

3) 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매임임대주택

4) 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택

 

-보증책임 : 임대보증금의 지급을 책임짐

 

-보증채권자 : 당해 임대주택의 임차인

 

-보증채무자 : 당해 임대주택의 임대사업자

 

-보증금액

사용 검사 전 임대보증금보증 : 주택부양보증 준용

사용 검사 후 임대보증금보증 : 임차인으로부터 받거나 받을 임대보증금

*다만, 다음의 요건을 갖춘 경우에는 담보권 설정금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 60%를 제외한 금액으로 할 수 있음.

 

2021년 9월 14일 이후에 체결된 신규 또는 갱신 임대차계약에 대한 보증 신청 건인 경우

1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다.)

2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우

3. 임대보증금의 일부만을 보증금액으로 하는 것에 대해 임차인이 동의한 경우

 

2021년 9월 14일 전에 체결된 신규 또는 갱신 임대차계약에 대한 보증 신청 건인 경우

1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다.)

2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가업류ㆍ가처분 등을 해소한 경우

3. 임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우. 이 경우 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않는 경우에는 전세권 설정요건을 충족한 것으로 봄(임차인이 전세권 설정을 요구하지 않았음은 임대사업자가 관할 지자체에 직접 소명해야 함)

 

보증기간

사용검사 전 임대보증금보증 : 주택분양보증 준용

사용검사 후 임대보증금보증 : 보증서 발급일로부터 1년

* 개인임대사업자의 경우 보증서 발급일로부터 1년, 2년, 임대차 계약종료일 선택가능(단, 2년 선택 시 보증서 발급 1년 후 보증료 재사정 불가)

* 우리은행 위탁발급의 경우 현재 보증서 발급일로부터 1년 또는 2년 선택가능

* 네이버 위탁발급의 경우 현재 보증서 발급일로부터 1년 적용 중

 

보증요건

1. 상해 임대주택에 압류, 가압류 및 가처분 등 권리제한 사항이 있는 경우 이를 말소하여야 함.

2. 담보권 설정금액이 주택 가격의 60%  이내일 것

3. 담보권 설정금액과 임차보증금의 합이 주택가격의 100% 이내일 것(부채비율이 100%를 초과하는 경우 초과금액에 해당하는 담보물을 제공하고 보증신청 가능)

4. 보증대상 주택이 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것

5. 기타 공사 규정에 적합하지 않는 경우 보증가입 제한

 

보증료

-보증료 산정식

보증료=보증금액 × 보증료율 × 보증기간에 해당하는 일수/365

신용평가등급 및 부채비율별 보증료율

※ 매입 확약이 있는 경우 : 0.1%

※ 지방자치단체, 지방공기업 또는 공공기관(그 출자법인을 포함)이 보증사고시 부동산을 매입한다는 내용의 확약

 

- 부채비율이란 담보권 설정금액과 임대보증금의 합계액을 주택가격으로 나누어 백분율로 환산한 값을 말한다.

- 담보권 설정금액은 주택에 설정된 저당권의 채권최고액, 보증대상이 단독ㆍ다가구주택인 경우 보증세대 외 세대의 임대보증금 등을 말한다(법인임대사업자의 경우, 담보권 설정금액이 기금 또는 공사 보증부 대출인 경우에는 실제 대출잔액의 120%를 당보권 설정금액으로 함.)

- 담보물을 징구하는 경우 담보물의 거래한도금액을 담보권 설정금액과 임대보증금의 합계액에서 차감하여 부채비율을 산정한다.

- 개인사업자 보증료율 산정을 위한 신용등급은 [신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률]에 따라 허가받은 신용정보회사가 제공하는 신용평가 접수를 활용하여 산정하며 구분기준은 다음과 같다.

- 개인사업자 신용평가 점수가 710점 미만인 경우 C06의 해당 보증료율에 100%를 할증한다.

- 다중다가구 등 단독주택 보증료율은 공동주택 보증료율에 30%를 할증한다.

 

* 특별할인 : 우수 임대사업자(법인)에 대하여 신용등급별 보증료율에 일정한 할인 가능